Независимая оценка имущества и страхования

ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса ох­ватывает методы, позволяющие получить оценку независимая оценка недвижимости в улан удэ земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения.

Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании полу­чения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидае­мых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или дру­гих выгод. Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.

Метод капитализации доходов основан на определении дохода от вла­дения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок капитализа­ции.

При этом под сроком капитализации понимают период, необходи­мый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а став­ка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Использо­вание доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализа­ции, а также знания основ финансовой математики. К ограничениям в использовании метода капитализации относятся не­равномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.

Обжалование кадастровой оценки земли

Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномер­но изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы: Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации При использовании данного метода необходимо определить величи­ну дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначе­ния земельного участка в качестве дохода могут выступать: · рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовитель­ных предприятий; · часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок; · арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку; · доход от прироста стоимости земельного улан недвижимости оценка в независимая удэ, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит. Сложной проблемой при доходном подходе является определение став­ки капитализации.

На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. Первый способ — рассмотрение земельного участка как разновидно­сти денежного капитала и соответственно расчет ставки независимая оценка недвижимости в улан удэ исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в разви­тых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкла­дам в банки высокой категории надежности.

Например, в Испании до­ходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализирует­ся под 3% — средняя учетная ставка в Испании.

В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок ха­рактеризуется высокой нестабильностью.

Второй способ — расчет ставки капитализации методом кумулятив­ного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капита­лизации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве.

Как оценить торговый бизнес

Ставка капитализации включает следующие состав­ные части: · безрисковую ставку, например, процентную ставку Сбербанка Рос­сии по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по ва­лютным вкладам банков высшей категории надежности; · региональный риск, учитывающий уровень экономической актив­ности в регионе, зоны рискованного земледелия и другие региональные факторы; · риск ликвидности, он связан с возможностью возникновения потерь при реализации земельного участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Третий способ — анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах срав­нимых земельных участков.

Ставка капитализации равна доходу, делен­ному на цену независимая оценка недвижимости в улан удэ по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам. Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в горо­дах и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление зе­мельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользо­вание арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации.

Метод капитализации зе­мельной арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдают­ся предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сей­час базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муници­пальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка.

Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рас­считана по следующей формуле: A = A 6 K d K p S , где А б — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр; К д — коэффициент вида деятельности арендатора; К р — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка; S — площадь земельного участка.

Онлайн оценка стоимости квартиры по адресу

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став­ки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель­ного независимая оценка недвижимости в улан удэ и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка. Исходные данные для капитализации можно также получить из ана­лиза рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Метод остатка (техника агенства по оценки квартиры остатка дохода, приходящегося на земель­ный участок) может использоваться для оценки земельных участков, за­строенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности кадастровая оценка земельных участков в ивановской области земли зданиям и сооружениям, по­строенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и уп­равления, отдается приоритет при распределении дохода.

Как оценить фирму наследство

Доход, остав­шийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, от­носится к независимая оценка недвижимости в улан удэ участку. При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия: · имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффектив­ного использования земельного участка. Например, временное сооруже­ние из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных стро­ений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование; · стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном уча­стке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рас­считаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации; · известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости).

При этом арендные ставки за помеще­ния должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок. При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет: · стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответству­ющих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельно­го участка; · чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; · чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за оп­ределенный период времени, как произведения стоимости воспроизвод­ства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитали­зации доходов от улучшений; · остатка чистого операционного дохода для земли как разности чис­того операционного дохода от единого объекта недвижимости за опреде­ленный период времени и чистого операционного дохода, приходящего­ся на улучшения за соответствующий период времени; · рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чис­того операционного дохода для земли. Нужно определить стоимость земельного участка, предостав­ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коло­нок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл. возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, пла­нируемый независимая оценка недвижимости в улан удэ на инвестиции — 16%, срок ее экономической жизни — девять лет.

Оценка земельного участка под зданием

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные: · в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина; · средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов; · с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Сколько берут оценщики за оценку квартиры